2,000万円の土地を買うと、仲介手数料は72万6,000円。
けっこうな金額ですよね。しかも家の予算とは別に出ていくお金です。
「これ、値切れないんですか」と聞かれることがあります。
正直に答えると、仲介手数料そのものはあまり下がりません。でも、そもそも払わなくていい土地があるんです。
そして交渉するなら、狙う場所は別にあります。
この記事でわかること
- 仲介手数料の計算方法と早見表
- 2024年7月の法改正で変わったこと
- 仲介手数料がかからない土地の見分け方
- 値引き交渉が通りやすい場面、通りにくい場面
- いつ払うのか、住宅ローンに組み込めるのか
まず、いくらかかるのか
計算式は決まっています。
土地の価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税（400万円を超える場合）
これは法律で決められた上限です。だから多くの会社が、この上限どおりに請求します。
| 土地の価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 500万円 | 23万1,000円 |
| 800万円 | 33万円 |
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 1,500万円 | 56万1,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
土地の価格が上がるほど、金額も大きくなります。ここは家の予算とは別に見ておかないと、あとで足りなくなります。
そして2024年7月に、ひとつルールが変わりました。
800万円以下の宅地は、仲介手数料の上限が33万円（税込）まで引き上げられたんです。
たとえば500万円の土地。計算式どおりなら23万1,000円ですが、改正後は最大33万円まで請求できることになりました。安い土地ほど、価格に対する手数料の割合が重くなる。そういう変化です。
ただ、これはあくまで「上限」の話。必ずそうなるわけではありません。私の実感としても、現場でこの改正の影響を強く感じる場面は、今のところあまりないです。
仲介手数料は「誰が仲介に入るか」で決まります
ここが一番大事なところです。
仲介手数料は、土地を買えば必ず発生するお金ではありません。仲介してくれた会社に払う手数料です。
だから、あいだに入る会社がいなければ発生しません。
不動産会社そのものが売主になっている土地——いわゆる売主物件です。この場合、仲介手数料はかかりません。
同じ2,000万円の土地でも、仲介物件なら72万6,000円が上乗せされ、売主物件なら0円。同じ予算で狙える土地の範囲が変わってきます。
ですから土地を検討するときは、その土地が売主物件かどうかを必ず確認してください。
聞き方は簡単です。
「この土地は売主物件ですか？」
「仲介手数料はかかりますか？」
遠慮する必要はまったくありません。買う側が当然に確認していいことですし、聞かれた業者も普通に答えてくれます。
チラシやポータルサイトの物件情報にも、たいてい「取引態様」という欄があります。そこに「売主」と書いてあれば仲介手数料はかからない、というのが基本です。
なお、建築条件付きの土地はまた事情が違います。土地が安く出ている理由や、条件を外したときに価格がどう動くかは、建築条件付き土地の仕組みをまとめた記事のほうに書きました。
値切るなら、仲介手数料より土地の価格です
意外に思われるかもしれません。
仲介手数料そのものは、あまり値引きしてもらえない印象です。
法律で決まった上限をそのまま請求するのが業界の標準になっていますし、そこを削ってくださいという交渉が通る場面は、正直あまり見ません。
でも、土地の価格なら話は別です。
私の体感では、7〜8割くらいは、少しの値引き交渉なら相談に乗ってくれます。
もちろん、いくらでも下がるわけではありません。それでも一度聞いてみる価値は十分あります。数十万円動けば、仲介手数料のかなりの部分を取り返せる計算になりますから。
ただし、交渉が通りにくい場面もあります。
売りに出たばかりの土地で、しかも人気のエリア。こういう物件には、満額で買う意思を持った方からの問い合わせが集まります。本気度の高い人が並んでいる状態なので、業者側も強気になりますよね。
逆に言えば、しばらく動いていない土地なら、交渉の余地は広がります。
「仲介手数料無料・半額」の会社をどう見るか
最近よく見かけますよね。
結論から言うと、買う側にとってはお得です。うちも、そういう会社を普通に提案しています。
怪しい話ではありません。業者側にもちゃんと理由があるんです。
売主（地主側）から手数料を受け取れる場合、買主からもらわなくても商売として成り立ちます。早く売ってしまいたい事情があるときもある。
それに、同じ土地の情報を複数の会社が出していることってよくあるんです。そういうとき「うちは手数料半額です」と打ち出せば、問い合わせが増える。買う側の不動産会社からも選ばれやすくなります。
⚠️ 安さだけで選ばないでください
手数料を割り引く代わりに、仕事が雑になるケースがあります。土地の売買は書類も手続きも多いんです。境界の確認、必要な調査、引き渡しまでの段取り。ここが雑だと、買う側も、サポートする住宅会社も、あとで相当大変な思いをします。その業者の評判を事前に確認しておく。ここは省かないでほしいところです。
ここまで土地の話をしてきましたが、じつは同じ構造が外構工事にもあります。住宅会社を通すと紹介料が乗るタイプと、住宅会社が現場の管理まで引き受けるタイプがあって、同じ「経由」でも金額の意味がまるで違うんです。
この2つの見分け方は、外構を別業者に頼んでいいのかを掘り下げた記事に書きました。外構の見積もりを前に迷っている方は、目を通しておくと迷いが減るはずです。
いつ払う？住宅ローンに組み込める？
お金の段取りの話です。ここでつまずく方が本当に多いので、丁寧に書きますね。
まず結論から。土地の代金と、それに付随する費用は、住宅ローンで支払えます。仲介手数料もその中に含められます。
ただし、ひとつだけローンで払えないものがあります。
手付金です。
土地の契約時に支払うお金で、これは現金で用意しないといけません。住宅ローンはまだ実行されていない段階ですから、当然といえば当然なのですが、ここを知らないまま進んでしまう方がいます。
流れも整理しておきます。
土地の契約をしてから土地代金の精算までは、1ヶ月ちょっとから2ヶ月くらいが一般的です。造成後の引き渡しだったり、開発許可や農地転用の手続きが必要な土地なら、もっと余裕がある場合もあります。
住宅ローンの手続きは、土地契約後すぐに始めてだいたい1ヶ月。だから精算日には間に合う計算になります。
土地を先に買うときのお金の流れそのものは、つなぎ融資と分割融資の違いを整理した記事に詳しく書きました。金融機関によって扱いが変わるところなので、資金計画を立てる段階なら、そちらもあわせて見ておくと安心です。
よくある質問
Q. 仲介手数料は必ず「3%＋6万円」ですか？
これは法律で決められた上限です。上限どおりに請求する会社が多いですが、無料や半額の会社もあります。契約の前に必ず金額を確認してください。
Q. 800万円以下の土地なら33万円になりますか？
必ずそうなるわけではありません。2024年7月の改正で「最大33万円まで請求できる」ようになった、という話です。実際にいくらになるかは会社によります。
Q. 仲介手数料はいつ払いますか？
会社によりますが、契約時と引き渡し時に分けて支払うことが多いです。金額もタイミングも、契約前に確認しておくと安心です。
Q. 売主物件のほうが得ですか？
仲介手数料の分、初期費用は抑えられます。ただし土地そのものの条件は、まったく別の話です。手数料がかからないことだけで判断せず、土地そのものの見方を押さえたうえで選んでください。
おわりに
土地を探していると、どうしても価格ばかりに目が行きます。
でも実際に出ていくお金は、土地代だけではありません。仲介手数料が乗るのか乗らないのか。手付金にいくら現金が必要なのか。ここまで含めて見ておかないと、資金計画がずれてしまいます。
そして土地で予想外に使ったお金は、家の予算から引かれます。
家の予算を削るとき、たいてい削られるのは見えない部分です。断熱や構造といった、住んでからのコストに効いてくるところ。だからこそ、土地の段階でお金の全体像を把握しておいてほしいんです。
仲介手数料は、交渉するものというより確認するものだと思っています。
この土地は売主物件ですか。手数料はかかりますか。いくらですか。いつ払いますか。
この4つを聞くだけで、資金計画の解像度がぐっと上がります。遠慮なく聞いてみてください。答え方で、その業者の丁寧さも見えてきますから。
コメント