建築条件付き土地はなぜ安い？条件を外すといくら上がるのかを住宅の専門家が解説

不動産サイトを眺めていると、同じくらいの広さなのに少しだけ安い土地が出てくることがあります。

よく見ると「建築条件付き」の文字。

この条件、外せるんでしょうか。そもそも、なぜ安いんでしょうか。

先に答えを書くと、外せることはあります。ただし外せる時期はかなり限られていて、外せば土地の価格は上がります。

なぜそうなるのか。お金の流れを開いてみると、意外とすっきり理解できるんです。

そもそも建築条件付き土地とは

指定された建築会社で家を建てること。これが土地を買う条件になっているものを、建築条件付き土地といいます。

一般的には、土地の売買契約から3ヶ月以内に建築の請負契約を結ぶ、という期限がついています。

ここで知っておいてほしいのが、間に合わなかったときの扱いです。

期限内に請負契約が結べなければ、土地の売買契約は白紙に戻ります。そして支払った手付金は返ってくる。

つまり「土地だけ買わされて、家の話がまとまらない」という状態にはならない仕組みなんですね。ここは安心してもらっていい部分です。

ただ、3ヶ月は家の打ち合わせをするには決して長くありません。間取りも仕様も決めきれないまま契約、ということになりがちなのは、正直なところです。

そもそも土地そのものをどう見るか、という段階の方は、土地の見方の基本をまとめた記事から先に読んでもらったほうが順番としてはスムーズかもしれません。

なぜ安いのか。お金の流れを開くと見えてくる

不動産の商売には、大きく2つの型があります。

土地そのものでしっかり利益を出すか。それとも土地の利益は最小限にして売りやすくし、別のところで回収するか。

建築条件付き土地は、後者です。

土地を相場より安く出す代わりに、建築会社から紹介料を受け取る。あるいは不動産会社自身が建築を請け負って、工事のほうで利益を出す。

だから土地の値札を安くできるんです。

安く見えているだけで、結局はどこかで払っている。そう書くと身も蓋もないですが、これは怪しい話でも、誰かが損をする仕組みでもありません。

土地を早く動かしたい売主と、初期費用を抑えたい買主。その間で成り立っている、ごく普通の商流です。実際、この仕組みがあるから世に出てくる土地もあります。

ただ、構造を知らないまま「隣の土地より200万円安い」とだけ見ていると、比べ方を間違えます。安い理由が分かっていれば、落ち着いて判断できますよね。

条件は外せる。ただし「時期」で決まる

外せるかどうかは、その土地が売りに出てからどれくらい経っているかで、ほぼ決まります。

出たばかりの土地は、まず無理です。売主からすれば、これから紹介料を得るつもりの物件ですから、断る理由しかありません。

変わってくるのは、しばらく売れなかったときです。

在庫として持ち続けるくらいなら、土地の利益を厚くして手放したい。そういう判断が働きます。このタイミングになると、条件を外せる可能性が出てきます。

さらに長く売れ残ると、いつの間にか条件が外れて売り出されていたり、交渉次第で価格を据え置き、あるいは少しの上乗せで話がつくこともあります。

それと、最初から二本立てで出している物件もあるんです。「条件付きならこの価格、外すならこの価格」と、はじめから両方が提示してあるパターンですね。

外すと、いくら上がるのか

私の感覚では、1〜3割ほど上がることが多いです。

理由はさきほどの構造そのままで、条件を外すと紹介料や工事の利益が消えるから。その分を土地の価格に戻す必要があるわけです。

かなり前の話なので記憶が曖昧なところもあるのですが、印象に残っている土地があります。

900万円から1,000万円くらいで出ていた土地でした。条件を外してもらったところ、1,200万円ほどに。2割から3割の上乗せですね。

そのエリアは土地がなかなか出ない場所で、たまたまその物件がしばらく売れずにいました。在庫処分に近い雰囲気も、少しあったのかもしれません。

条件が外れたのは、そういう巡り合わせがあったからだと思っています。

ちなみに、私が条件を外すお手伝いをしたのは、この20年で1〜2回です。それくらい、そう簡単には外れません。

確認と交渉の進め方

やることはシンプルで、不動産会社に2つ聞くだけです。

条件は外せますか。外せるとしたら、価格はいくらになりますか。

ただ、この連絡は施主が一人でするより、家を頼もうとしている住宅会社に動いてもらうほうがスムーズです。業者どうしのやり取りになると、話が具体的になるのが早いので。

正直に書いておくと、私が土地探しをお手伝いするときは、建築条件付きの土地は基本的に外して提案しています。

理由は、外すのが大変なうえに、そもそも外せるケースが少ないから。

条件なしの土地に絞って進めたほうが、お客様も私たちも、結局は無駄になるかもしれない土地を検討せずに済みます。土地探しにかけられる時間は、そんなに長くありませんしね。

もちろん「どうしてもこの土地がいい」というご相談があれば、不動産会社に連絡して外せるかどうかを確かめます。そこは動きます。

外すか、そのまま建てるか、見送るか

比べるときのコツは、土地の値段だけを見ないことです。

土地と建物を合わせた総額で並べてみてください。

条件付きで、この土地とこの家。条件を外して、この土地と好きな会社の家。この2つを総額で書き出すと、見え方がずいぶん変わります。

	条件付きのまま	条件を外す
土地の価格	安い	1〜3割ほど上がる
建築会社	選べない	自由に選べる
打ち合わせ期間	3ヶ月の期限つき	制約なし
判断に使う数字	土地＋建物の総額	土地＋建物の総額

土地そのものの良し悪しは、また別の話として残ります。同じ広さでも建てられる家が変わってくるので、用途地域と建ぺい率・容積率の見方もあわせて確認しておくと、総額の比較がより正確になりますよ。

そのうえで、条件付きのまま進めるという選択も十分ありえます。土地が本当に良ければ。

ただ、そのときに一つだけ見ておいてほしいことがあります。

家は建てて終わりではなく、そこから30年40年と付き合っていくものです。指定された会社がどんな家を建てるのか、10年後20年後にメンテナンスの相談をしたとき、どう対応してくれるのか。

土地の条件と同じくらい、そこも確かめておいてほしいと思うんです。会社を選べない状況だからこそ、アフターや点検体制の見極め方を知っておくと、聞くべきことがはっきりします。

よくある質問

Q. 仲介手数料はどうなりますか？

仲介で購入する場合、仲介手数料は土地の代金に対してだけかかります。建物の請負契約分にはかかりません。売主が直接売っている物件なら、そもそも仲介手数料が発生しないこともあります。

仲介手数料そのものの計算方法や、売主物件ならかからないという話は土地の仲介手数料をまとめた記事に整理しました。値切るなら手数料より土地の価格、という実務の話も書いてあります。

Q. 3ヶ月で決まらなかったらどうなりますか？

期限内に請負契約が結べなければ、土地の売買契約は白紙に戻り、手付金は返ってきます。ただ、それまでにかけた時間までは戻ってきません。打ち合わせのペースを最初に確認しておくと安心です。なお土地の代金を先に払う段取りになるので、つなぎ融資と分割融資の違いも早めに押さえておくと、資金の流れで慌てずに済みます。

Q. 条件を外すと、必ず高くなりますか？

たいていは上がります。ただ、長く売れ残っている土地では、据え置きや少しの上乗せで済むこともあります。聞いてみないと分からない、というのが正直なところです。

Q. 自分で不動産会社に聞いてもいいですか？

もちろん大丈夫です。ただ、住宅会社が決まっているなら、そちらから聞いてもらうほうが話が早いことが多いです。

おわりに

建築条件付き土地は、仕組みさえ分かってしまえば、身構えるような存在ではありません。

安いのには理由がある。外せることもあるけれど、外せばその分は価格に戻ってくる。突き詰めると、それだけの話なんです。

大事なのは、値札の数字だけで判断しないこと。土地と建物を合わせた総額で、そして建てたあとの30年まで含めて考えると、選ぶべき道が見えてきます。

気になる土地に「建築条件付き」と書いてあったら、まずは聞いてみてください。「この条件、外せますか」と。その一言から動きだすこともありますから。