住宅ローンを調べるとき、つい「金利が何%か」ばかりに目がいきますよね。もちろん金利はとても大事なのですが、実はもう一つ、見落とすと資金計画が狂ってしまうものがあるんです。それが「諸費用」です。
現場で住宅ローンをサポートしていると、住宅ローンの諸費用は【本当に高い】と感じます。
諸費用は、地域やローンによっても変わりますが、物件価格の数%＝数十万円から、場合によっては百万円を超えることもあります。けっこう大きな金額ですよね。
今回は、この諸費用について「全部暗記しましょう」ではなく、「どんな種類のお金が、なぜ出ていくのか」をイメージで掴んでいただくことをゴールに、やさしく整理していきます。
そもそも「諸費用」ってどういうお金？
諸費用とは、ざっくり言うと、家本体や土地の代金とは別に、「ローンを組んで家を買う”手続き”」にかかるお金のことです。
ここで一つ、大事な注意があります。諸費用は、現金で用意しておく必要があることが多いんですね（最近はローンに含められるケースもありますが、その分借入が増えます）。「家の予算はぴったり立てたのに、諸費用を忘れていて慌てた」という話は、実際によく耳にします。だからこそ、早めに全体像を掴んでおくと安心なんです。
諸費用を「4つのグループ」で整理してみましょう
諸費用は項目が多くて迷子になりがちなので、お金の”出どころ”でグループ分けしてみますね。これだけでぐっと見通しが良くなりますよ。
① ローンを借りること自体にかかるお金
- 事務手数料：銀行に払う手数料。「借入額の2.2%くらい」という定率型だと、たとえば4,000万円の借入で約88万円ほど。一方で「3〜5万円の定額」という型もあります
- 保証料：もしものときに備えて保証会社に払うお金。前払いだと借入額の2%ほど（35年）、メガバンクで50〜100万円ほどになることもあります。金利に上乗せして払う方式もあります
- 印紙代：ローンの契約書に貼る税金。借入額に応じて数万円ほど
② 名義・登記の手続きにかかるお金
- 登録免許税：家や土地を「自分の名義にする」「ローンの担保にする」手続きにかかる税金。担保設定だと借入額の0.4%ほど
- 司法書士への報酬：上の手続きを代行してもらう専門家へのお礼。5〜10万円前後が目安です
③ もしものために備える保険
- 火災保険・地震保険：ローンを組むと、火災保険への加入が条件になることがほとんどです。建物の大きさや補償内容で金額は幅があります
- 団体信用生命保険（団信）：契約者にもしものことがあったとき、残りのローンがゼロになる保険。多くは金利に含まれていますが、補償を手厚くすると金利が少し上がることもあります
④ 状況によってかかるお金
- つなぎ融資の費用：注文住宅で、家が完成する前に支払いが必要なときに使う一時的な借入です。これにも利息や手数料がかかります（以前の記事23でも触れたところですね）
それぞれの金額は、地域・物件・金融機関・借入額によって大きく変わります。あくまで「こういうお金があるんだな」という地図として捉えてくださいね。
見落としやすい「保証料型 vs 事務手数料型」をやさしく
諸費用でちょっとわかりにくいのが、借入時のお金の払い方に2つのタイプがあることです。記事21でも少し触れましたが、ここで噛み砕いてみますね。
- 保証料型：事務手数料は数万円と安めだけど、別に保証料がかかるタイプ
- 事務手数料型：保証料はかからないけど、事務手数料が「借入額の2.2%」など高めのタイプ。そのぶん金利が低めに設定されていることが多いです
ここで気をつけたいのは、最初の費用が安く見えても、トータルでは逆転することがあるという点です。たとえば事務手数料型は、繰り上げ返済で早く返しても、払った手数料は戻ってこないことが多いんですね。
「初期費用を抑えたいのか」「総支払額を抑えたいのか」——ご自身がどちらを優先したいかで、向いているタイプが変わってきます。
諸費用は、全部でどのくらい？
ざっくりした相場感としては、新築で物件価格の3〜7%、中古で6〜10%ほどが一つの目安と言われています（金融機関や地域、ローンの種類で大きく変わる前提です）。
たとえば3,000万円の家なら、諸費用だけで100万〜200万円規模になることもある、ということですね。決して小さくない金額です。
ここで、前回の記事24（補助金・減税）とつなげて考えてみてください。補助金や減税で「戻ってくるお金」と、諸費用で「出ていくお金」、その両方をセットで資金計画に入れておくと、後から慌てずにすみますよ。
打ち合わせ・銀行で使える行動指針
最後に、実際に役立つかたちにしておきますね。諸費用で失敗しないコツは、「諸費用込みの総額」で比べることです。
打ち合わせや銀行の窓口では、こんな確認がおすすめですよ。
- 「この見積もりに、諸費用は含まれていますか？」
- 「諸費用も含めて借りることはできますか？」
- 「保証料型と事務手数料型、両方の”総額”を出してもらえますか？」
- 「繰り上げ返済を考えているのですが、その場合どちらが有利ですか？」
金利の低さだけで選ぶと、諸費用まで含めた総額では逆だった…ということもあります。複数の選択肢を「総額」で並べて比べる——これが一番の失敗予防になります。
とはいえ、銀行ごとの金利や手数料を一つずつ調べて総額で比べるのは、なかなか大変ですよね。最近は、希望条件を入れると複数の銀行の住宅ローンプランをまとめて比較できる無料サービスもあるので、比較のたたき台づくりに使ってみるのもひとつの方法です。
▶ 住宅ローンの無料一括比較：モゲチェック
おわりに
住宅ローンは、つい金利の数字に目がいきがちですよね。でも、諸費用まで含めた「全部でいくら出ていくのか」という視点を持つだけで、ローンの全体像がぐっと掴みやすくなります。
補助金でもらえるお金、諸費用で出ていくお金。その両方を並べて考えれば、住んでからのお金の見通しも立てやすくなりますよね。家づくりは大きな買い物だからこそ、こうした「見えにくいお金」にも、少しだけ目を向けておいていただけたらと思います。
これから家づくり・リフォームをされる方の参考になれば嬉しいです。
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